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财联社5月26日讯（记者 郭子硕）广州“商转公贷款”政策迎来历史性扩容 。今日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（下称《通知》） 。与此前版本相比 ，此次最大突破在于：符合条件的商业贷款可转为“组合贷 ”。若借款人原商业贷款银行为广州公积金贷款承办机构 ，既可申请转为纯公积金贷款，也可申请转为组合贷款；若非承办机构 ，则可申请转为纯公积金贷款 。
尽管兰州 、吉林市等地此前已率先试水“商转组合贷 ” ，但广州作为一线城市，无疑具有更强的示范效应和风向标意义 。
当前，5年以上首套公积金贷款利率为2.6% ，二套为3.075%。而目前广州首套房贷利率为LPR（3.5%）减50个基点 ，低至3%。两者利差为40个基点 。
回到广州，2025年末公积金缴存余额达3294.19亿元 ，同比增长7.69% 。个人住房贷款余额占缴存余额的72.82% ，比上年末减少0.21个百分点。资金使用空间依然充裕 。
如果存量置换需求进一步推向其他城市，对正全力争夺房贷业务的银行而言意味着什么？受访业内人士称 ，对于受托银行而言 ，组合贷能保住部分商贷份额 。对于非受托银行，商转公业务铺开有可能意味着将要面临进一步的提前还贷压力。
允许转组合贷 ，覆盖面和影响力进一步打开
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向财联社记者表示 ，新政的最大突破在于允许转为组合贷 。旧政策只支持转为纯公积金贷款，最大的痛点是额度不够 。
广州住房公积金管理中心主任冯卫表示 ，“商转公”可贷额度的计算比例 ，由原来的70%提高到现在的80%，进一步加大对存量商业贷款的支持力度，尽力减轻缴存人的贷款利息负担。
李宇嘉算了一笔账：广州300万元以下的二手房交易占75%；新房300万元以上的占比接近一半 。“此前 ，很多购房者即便用满公积金额度 ，仍有较大缺口需要商业贷款来补 。旧政策只让转纯公积金贷，等于把这些人挡在门外。现在允许转组合贷 ，覆盖面和影响力就完全不一样了 。 ”
不过 ，受益范围并非无限 。李宇嘉指出：“公积金制度的覆盖面和渗透率仍存在明显落差。2024年，全国住房公积金实缴人数占城镇就业人口的37.23%；2025年末 ，广州公积金缴存人数占就业人口的比例不到50% ，虽处于较高水平，但全国公积金贷款市场渗透率不足20%。 ”他估算 ，存量住房贷款中约80%为商业贷款 。
“转为组合贷 ，有望提升公积金市场占有率，但受限于公积金覆盖基数偏低 ，主要效果仍是减轻月供压力 ，而非颠覆性的信贷结构变化 。”李宇嘉表示。
设置多重约束，对现有银行房贷规模影响可控
公积金贷款进一步松绑是确定的趋势 。今日雄安新区将公积金贷款最高额度提至80万元，昨日沈阳将最高额度提至300万元 。多地密集放宽公积金政策 ，正在重塑住房信贷市场格局。
据相关媒体统计 ，2025年全国33座重点城市住房公积金缴存总额超2.13万亿元，提取额为1.63万亿元 ，年末缴存余额达6.18万亿元 。值得注意的是 ，其中20座城市提取人数占比不足50%，超半数缴存人“只缴不用 ” 。大量资金沉淀待盘活。
政策放开 ，会不会冲击银行零售信贷？从资金端看 ，多地均设置了个贷率调控规则，可对“商转公 ”业务规模形成有效约束 ，避免业务无序扩张 。以广州为例 ，当住房公积金个人住房贷款率（下称“个贷率”）低于75%时启动“商转公 ”贷款；85%及以上时可采取“商转公 ”贷款额度管控 、预约申请等措施；90%及以上时暂停 。
招联首席研究员董希淼告诉财联社记者，广州 “商转公” 新政实质上是个人住房贷款提前还贷压力的转移与释放 ，而非全新冲击。银行对此已有预期 。短期压力主要取决于公积金资金池容量 —— 广州明确规定个贷率超过 85% 将启动额度管控 ，超过 90% 暂停受理，因此置换规模存在天然天花板，冲击可控 。对银行房贷利息收入的影响虽明显 ，但部分可由增量贷款对冲。
从资产端看 ，央行最新数据显示，截至2026年3月末 ，国内个人住房贷款余额为36.72万亿元。相比之下 ，33城公积金缴存余额6.18万亿元，即便全部用于置换 ，占比也有限 。更何况“商转公 ”仅覆盖符合条件、有意愿的特定人群 ，实际置换规模对银行整体房贷资产的冲击可控 。
有券商银行业分析师告诉财联社记者，各地公积金宽松政策并非同步推进 ，不同城市的落地节奏存在明显差异。虽然此次广州新政打开了商转公业务上限 ，但具体释放规模仍需要结合当地贷款总规模 、户均贷款情况等指标综合测评，不宜过度高估市场置换空间 。
机构分化显现 行业迎来转型契机
董希淼进一步指出 ，新政对不同类型银行的影响存在明显分化 。以大型银行为主的公积金受托银行 ，可承接组合贷业务，能保留部分商贷份额，业务衔接顺畅；而部分股份行 、城农商行等非受托银行 ，只能办理纯公积金转贷 ，对存量房贷影响大。本就面临个贷增长疲弱的非受托中小银行，零售资产收缩的压力将进一步凸显 ，与大型银行的竞争差距将进一步拉大 。
“若广州做法被更多一二线城市推广 ，将加速银行发展多元化的零售资产业务 。个人住房贷款持续收缩以及利率下降，正在拉低银行净息差 ，倒逼资源向个人消费贷款和经营性贷款转移。 ”他认为 ，银行策略从 “增量争夺” 转向 “存量深耕”，通过交叉销售、客户分层提升存量房贷客群的综合回报率 。与此同时 ，银行与公积金中心的博弈将升级：积极争取成为公积金承办机构以获取组合贷份额 ，同时开发二次抵押贷款等替代产品 。
对于银行而言，新政带来的冲击与机遇并存。对于广州“商转公 ”新政 ，有上市银行人士坦言 ，部分银行具备渠道优势，“搞定中介就有生意 ”，每家打法不同 ，市场总有机会 。
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